부동산(아파트,빌라,오피스텔) 전세사기 대책 예방 방법

임대차 계약 종류 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 많이 발생하고 있어서 아파트 전세사기 피하는 방법과 처별에 관련해서 알려드리겠습니다

 

목차

아파트 전세사기

요즘들어 계속해서 아파트 깡통전세 사기 사건이 많이 일어나고 있습니다. 군산지역에서는 시세 확인이 어려운 수억 원대 빌라, 원룸, 다가구 주택등에서 깡통전세 사전이 발생하였고 깡통전세가가 매매가와 같거나 더 높아 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 전혀 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다.

 

아파트 빌라 오피스텔 전세사기 계약 전 대책 예방

아파트 전세사기 피하는 전세계약 방법은 계약전과 계약 후로 나뉘고 있으니 하나씩 차례대로 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약 전 대책예방 

• 주변 매매가
• 전세가 확인
• 주택임차표준계약서 사용,
• 근저당권 전세권 등 선순위 채권확인으로 부채규모 확인
• 임대인의 세금 체납여부 확인
• 선순위보증금 확인
• 확정일자 부여현황 확인
• 전입세대 열람

주변 매매가와 전세가 확인방법은 인터넷으로 간단하게 확인이 가능한 사이트는 "국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원, 시세정보업체(네이버부동산,아실, 부동산지인 등)이 있으니 해당 시세와 주변 시세는 꼭 확인을 하고 계약을 하면 되겠습니다.

 

주택임대차표준계약서는 대항력, 우선변제권 확보방법 등 계약전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있으니 공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 꼭 요청해야 합니다.

 

근저당권과 전세권 그리고 선순위 채권 확인은 "부재규모로 확인"을 할 수 있는데 이 부분을 해야 하는 이유는 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가능할 수 있습니다.

확인 방법은 등기소/인터넷등기소(www.iros.go.kr) 및 무인민원발급그에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인을 할 수 있습니다. 

 

임대인의 세금 체납여부 확인은 미납세금을 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있기 때문에 확인을 해야 합니다. 확인 방법은 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요)받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.

• 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능

선수위보증금 확인은 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다. 확인방법은 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황 발급 받으면 확인 할 수 있습니다. 

• 단, 임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.

아파트 빌라 오피스텔 전세사기  전세계약 후 확인사항

전세계약 후 대책 예방

• 임대차 신고
• 전입신고
• 전세보증금반환보증

임대차 신고는 법적의무이며 대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 신고방법은 온라인 신고(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터 방문하여 신고할 수 있습니다. 

• 단, 확정일자 부여를 위해서는 임대차계약서 필요

전입신고는 법적 의무이며 신고사유는 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만원이 있으며 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 신고방법은 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하면 됩니다. 

 

전세보증금 반환보증 가입은 전세가격하락 등 임차인 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해드리며 가입방법은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입할 수 있습니다.