2022 상생임대인 혜택 자주 물어보는 질의응답 Q&A 정리

2022년 6월 정부가 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제해 주기로 발표하였는데 부동산 커뮤니티 및 단체채팅방에서도 상생임대인 관련 문의가 많이 이어지고 있어서 자주 질문하는 부분에 대해서 정리하였는데 참조바랍니다.

 

 

 

 

상생임대인

상생임대인-발표

이 발표가 있기 전까지는는 서울 등 조정대상지역에 있는 주택을 2017년 8월 3일 이후 취득했을 경우 2년을 거주한 뒤 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있는데, 전세보증금과 월세 등 임대료를 자발적으로 종전 임대료의 5% 이내로 올리는 '상생임대인'의 경우 2년을 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 계획입니다.

 

상생임대인 인세티브 제도 2022년 6월 21일 발표

 

다만 상생임대인은 1세대1주택자여야 한다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료를 5% 이내로 올리고 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1주택자가 된다면 거주요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

즉, 상생임대인은 거주요건 면제라는 파격적인 조건에 전세를 끼고 집을 산 뒤 자신은 전세로 살고 있는 1주택자나 일시적 1가구 2주택자, 주택 매도 계획이 있는 다주택자 등을 중심으로 관심이 많이 있는 것 입니다.

 

 

상생임대인 혜택에 대한 질의응답

 

Q. 다주택자가 A, B, C 주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해줬다. 그렇다면 A, B, C 주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

•  안됩니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있습니다.
  • 예시)
  • A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 비과세 혜택을 줍니다.
  • 먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못합니다.
  • 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q. 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나요?

• 맞습니다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택
• 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서 입니다.

 

Q. 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나요? 그리고 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석은 있는데 무엇이 맞을까요?

• 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해줍니다.
• 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.

 

Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나요?

•  첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없습니다.
• 다만, 두 계약의 임대인은 동일해야 합니다.
• 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없습니다.

 

Q. 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떻게 되나요?

• 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다.
• 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아닙니다.
  • 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 합니다.
  • 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없습니다.
  • 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용됩니다.
  • 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 합니다.

 

Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나여?.

• 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없습니다.
• 이 때문에 공백은 있어도 관계없으나 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 합니다.

 

Q. 1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 됐다. 이 경우도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나요?

 

• 아닙니다.
• 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있습니다.

1주택자 다주택자 상생임대인 혜택 적용 시

1주택자는 물론 다주택자에게도 '상생임대인 카드'가 쥐어지면서 당분간 이들이 계산기를 두드릴 것이라는 전망이 많으며 다주택자에 대한 양도세 중과 한시적 배제가 내년 5월까지 시행되는 가운데 이 기간 동안 다른 주택을 중과 없이 처분하고 마지막에 남겨둘 주택에 대해 임대료를 5% 이하로 인상하면 해당 주택에 대해 거주없이 양도세 비과세를 받을 수 있어서 입니다.