부동산 공시지가 시세 재산세 인하 대상 확인

부동산 공시지가란 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 근거하여 토지 이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적 및 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에 대표적인 표준지를 선정하고 적정 가격을 조사 및 평가하여 결정 및 공시하는 지가를 공시지가라 합니다.

 

 

부동산 공시지가

 

목차

부동산 공시가격(공시지가) 현실화 계획

1. 공시가격(공시지가) 현실화 추진 배경

2. 공시가격 (공시지가) 시세를 초과할 가능성

3. 현실화 목표 도달기간의 가격대별

4. 주택 및 토지 간 공시 가격(공시지가) 역전현상

 

부동산 재산세 부담 완화 방안

1. 부동산 재산세율 인하 대상이 되는 1 주택자

2. 부동산 재산세율 인하를 3년 적용 이유

3. 부동산 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향

 

부동산 공시 가격(공시지가) 기타 사항

1. 현실화에 따른 건강보험료

2. 기초연금 등 사회 취약계층

 

 

 

 

부동산 공시 가격(공시지가) 현실화 계획에 대한 주요 질의응답

 

Q. 경제가 어려운 상황에서 공시가격(공시지가) 현실화를 추진하는 이유는 무엇인가요?

공시 가격은 조세 · 복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나, 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별  · 가격대별 현시화율 격차 등으로 인한 불형평 · 불균형 등 문제 누적

 

경제가 어려울수록 서민 · 취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형평성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시 가격(공시지가) 현실화를 더 이상 늦출 수 없음.

 

현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화 방안도 마련한 만큼, 현실화 인한 서민 부담은 최소화 예정

 

 

 

Q. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는 무엇인가요?

부동산의 적정 가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나, 시세 산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려하며, 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격입니다 (부동산 공시법 제2조)

 

시세 산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상 오차를 감안하여, 목표치를 90%로 보수적으로 설정

 

 

 

Q. 공시 가격(공시지가)이 시세를 초과할 가능성은 없나요?

목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮습니다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적되어 있고 조사 · 평가기법도 발전하여 과거에 비해 시세 산정의 정확도가 높아졌으며, 시세 조사기준을 명확화 하고, 산정 가격에 대한 검증 · 실사절차도 더욱 강화하여 운영 중에 있습니다

 

2021년부터 대량 가격산정모형을 활용한 검증으로 인적오류 최소화, 감정평가사와 감정원 간 교차검증 및 외부 전문가를 활용한 심사단 운영 계획에 있습니다.

 

부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견 정취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련되어 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮습니다.

 

 

 

 

Q. 시세 9억 원 미만 주택에 3년의 균형 제도기간을 둔 이유는 무엇인가요?

19~20년 공시에서 균형성이 개선된 9억원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황입니다.

 

시세 9억 원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심합니다.

• ◎단독주택 평균 현실화율 ±5p 초과비중 : 3억 미만 48%, 3~6억 45%, 6~9억 46%

 

전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 先균형성 제고 기간 설정합니다.

• ◎ 9억 미만 초기 균형 목표 현실화율 : 공동주택 68.1% -> 70%, 단독주택 52.4% -> 55%

제고 기간이 3년보다 짧은 경우, 상당수 중저가 주택(격차 5% 초과)의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제.

 

 

 

 

Q. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는 무엇인가요?

연간 현실화율 제고 폭(약 3% p)이 유사해지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생합니다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가 주택보다 빠르게 목표 도달.

• ◎ 20년 공동주택 현실화율 : 9억 미만 68.1%, 9~15억 69.2%, 15억 이상 75.3%

도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고 폭이 과다해지는 문제를 고려하였습니다.

• ◎ 도달기간 10년 가정 시, 9억 미만 단독주택 현실화율은 약 연 5% p씩 상승 (30억 이상 공동주택은 연 1% p씩 상승)

 

 

 

 

Q. 현실화 기간을 10 ~ 15년으로 설정한 이유는 무엇인가요?

공시 가격이 적정 가격을 반영토록 하고, 불형평성 · 불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하나, 공시 가격(공시지가)과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려하여, 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요가 있습니다.

• ◎ 재산세, 종부세 등 세제, 농지부담금, 건강보험료 및 복지수급, 장학금 수혜 등 자산가치 기준 등으로 활용

과거 단기 내 공시 가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려했습니다.

• ◎ 89 ~ 93년 토지 과표 현실화, 93년 지가 현실화, 00~05년 공시지가 현실화 등

 

 

Q. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지 간 공시 가격 역전현상이 해소되었나요?

역 전혁 상 원인이었던 주택 공시 비율 80%가 20년부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상 해소

• ◎ 05년 주택 가격 공시 도입 시부터 단독주택 가격에 적용해 온 비율로, 산정 가격에 80%를 적용하여 공시 가격 결정

시세 9억 원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4~5년 내 대부분 해소 될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도

상당폭 해소 9억원 미만 주택의 경우 토지보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4% vs 토지 65.6%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소

 

 

 

Q. 공시 가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는가요?

개정된 부동산 공시법령(20년 10월 8일)에 따라 21년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산 특성, 시세 참고 가격 등) 및 공시 가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획입니다.

 

20년 세종시 부동산에 대해 산정 기초자료를 시범 공개한 바 있으며, 개정된"부동산공시법"에 따라 전국으로 확대 계획

• ◎ 공개대상(공시법 시행령 제32조)
  • 1. 부동산 유형별 시세반영률
  • 2. 부동산 유형별 공시 가격 조사, 산정기준 및 절차
  • 3. 부동산 주요 특성 및 현상, 실거래가 등

 

 

 

 

부동산 재산세 부담 완화 방안 주요 질의응답

 

Q. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억 원 이하 1 주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는 무엇인가요?

정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1 주택자가 보유한 공시 가격 6억 원 이하 기준설명

• 전체 주택(1873만 호) 중 공시 6억 이하 주택 95.5%(1789만 호)
• 서울 주택(310만 호) 중 공시 6억 이하 주택 80%(247만 호)

세율 인하 폭은 공시 가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안하여 결정

 

 

 

 

Q. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1 주택의 기준은 무엇인가요?

같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편 과세인 재산세 특성을 고려하여 기준을 마련 계획

• -. 현재 종부세에서 1세대 1 주택에 대해 보유기간별,연령별 세액공제 운영 중
  • 구제적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정

 

참고사항

• 종합부동산세 1세대 1주택 기준
• 1세대 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는
• 거소에 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대
• 주택 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제, 자매

 

 

 

 

Q. 공시 가격별 세율 인하 효과 사례는 어떻게 되나요?

• 공시 가격 3억원 이하 : 20년 공시가격 1.65억 강원 춘전 OO 아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 50,287원 감면
• 공시 가격 6억원 이하 : 20년 공시가격 4억 서울 종로 OO 아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 99,610원 감면

 

Q. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 23년 이후의 계획은 어떻게 되나요?

통상 조세 특례(감면)는 3년 주기로 재검토하고 있음 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안하여 재검 통 할 계획

 

Q. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은 무엇인가요?

이번 재산세 부담 완화 방안은 1 주택 실수요자 보호 및 공시 가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시 가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려하여 세율 인하폭 설정

• 3년간 운영 후 주택시장 변동상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석하여 재검토할 계획

 

 

 

 

부동산 공시 가격(공시지가) 기타 부분 주요 질의응답

 

Q. 공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은 어떻게 되나요?

공시 가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며, 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미침

• 재산보험료는 재산등급표에 의해 결정되므로 공시 가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동 없음
  • (재산"과세표준"의 규모에 따라 60개 등급으로 구분)
• 22년 7월 2단계 소득중심 부과체계 개편이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어, 공시 가격에 의한건보료 영향은 제한적임
• 1단계 : 재산 규모에 따라 500 ~ 1200만 원 공제(18년 7월 ~ 22년) 2단계(안) : 재산 규모 관계없이 5000만 원 공제로 확대 (22년 ~ )

 

 

 

Q. 기초연금 수급자 등 사회 취약계층에 대한 영향은 없나요?

사회 취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시 가격 변동에 따른 영향은 제한적임이며, 기초연금의 경우 만 65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없음(70% 어르신이 수급하실 수 있도록 매년 선정 기준선을 조정)

• 공시 가격 상승으로 재산가액이 선정기준을 초과 시 수급대상에서 제외될 수 있으나, 반대로 혜택을 못 받던 분들이 새롭게 포함
• 기초생활보장제도의 경우 재산특례 등 보완장치를 통하여 공시 가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있음(근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원)
• 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용하여 보호할 계획